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房产持有人死亡后所有权归属怎么处理?
更新时间11-08 16:48 点击:

  房屋属于不动产的一种,不动产物权的设立以登记为准。因此,不动产权的设立、变更、转让和消灭都需要经过登记才能发生法律效力。那么《民法典》中房屋所有人死亡时,如何申请证书呢?接下来由小编为您解析这一相关方面问题,如果您还有什么其他问题的话,欢迎到本站相关专业的律师进行专业领域的问题解析。


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  一、民法典中房屋权利人死亡如何办证

  民法典规定,房屋权利人死亡后,继承人可以依法继承房屋,继承人可以到不动产登记机构办理物权登记。

  《中华人民共和国民法典》

  第二百零九条 【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。

  依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

  第二百一十一条 【不动产登记申请资料】当事人申请登记,应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

  第一千一百二十一条 【继承开始的时间及死亡先后的推定】继承从被继承人死亡时开始。

  相互有继承关系的数人在同一事件中死亡,难以确定死亡时间的,推定没有其他继承人的人先死亡。都有其他继承人,辈份不同的,推定长辈先死亡;辈份相同的,推定同时死亡,相互不发生继承。

  二、房屋产权人怎么确定

  依据下列规则确认不动产物权的归属:

  1、确认不动产所有权的最直接办法是依据登记记载。

  通过登记将不动产物权的设立、转移、变更的情况向公众予以公开,使公众了解某项不动产上所形成的物权状态。登记制度对于市场经济秩序的建立和维护具有十分重要的意义。它的作用在于,确定物权的归属,解决物权的冲突和保护交易安全。

  2、区分登记的效力与合同的效力,不能机械地理解登记在所有权转移过程中的效力。

  实践中,很多人常常混淆了合同的效力与登记的效力的区别。甚至有人认为,合同,就是确定不动产物权的依据,合法有效的合同,明确地表明了不动产的所有人到底是谁,说白了,就是看合同确定所有人。对于不动产物权,登记记载是最直接确定物权所有人的方法,而非双方之间合法生效的合同,合同,仅是债权的依据,而非物权。

  3、在同一不动产上存在多项权利时,应按照下列规则区分各项权利的先后。

  案例:

  李某于2005年8月将房屋卖给张某,并签订了买卖协议。张某由于产权意识不强,一直没有办理产权过户手续.后李某于2009年3月死亡,张某由于女儿上学需要产权证,故想申请办证。

   张某该如何办证,存在两种意见:一种意见认为,要由李某的合法继承人继承办证后,再办理房屋所有权转移登记给张某。另一种意见认为,由李某的第一顺序继承人到公证处确认该买卖协议后并确定某人为代理人,凭此公证书由代理人签字后直接过户给张某。

  笔者赞同第二种处理意见,因为第一种处理意见是基于《房屋登记办法》第三十五条的规定:因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权,权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时,应当将房屋登记到权利人名下后,再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押设立登记。而李某在生前已将房屋转让给张某,根据《物权法》第十五条的规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。他俩之间已经形成一种合同之债,故不能再做遗产继承。根据《继承法》第三十三条规定:继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务,缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分,继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的,对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。根据此规定,如果继承人硬要主张作为遗产继承,那就要清偿债务,返还给张某的购房款和相关损失。那可能就需要一起民事诉讼才能解决。   因此,笔者认为,只要第一顺序继承人对买卖确无异议并愿意行使代理权,可直接过户给张某。但是有一点必须注意的是,如果当事人提供的买卖协议是未经公证,而且登记机构工作人员无法确定此买卖行为是发生在产权人死亡之前的,登记机构最好按第一种意见办理,避免当事人签订假合同,逃避相关登记费用。

  如果同一不动产之上存在着两个或两个以上的内容相互矛盾的物权时,首先,所有权人的权利要优先于抵押权人;所有权、抵押权作为物权优先于因合同而取得的其他债权。其次,登记的权利应优先于未登记的权利。


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