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有离婚抵押的房子怎么过户?
更新时间10-25 11:31 点击:

  夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产一般为夫妻共同财产,如共同抵押购买的房屋、工资和劳动所得等。但是,夫妻离婚时,夫妻共同财产应当分割,那么离婚抵押的房屋如何办理过户手续呢?接下来由小编为您解析这一相关方面问题,如果您还有什么其他问题的话,欢迎到本站相关专业的律师进行专业领域的问题解析。


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  一、有离婚抵押的房子怎么过户?

  夫妻离婚时,按揭房屋过户有两种方式,一种是提前还清银行借款,注销抵押登记后,再办理过户登记。另一种是由银行协商转按揭手续,由取得房屋一方偿还借款。

  《中华人民共和国民法典》

  第四百零六条 【抵押财产的处分】抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。

  抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

  《城市房地产抵押管理规定》

  第三十五条 抵押合同发生变更或者抵押关系终止时,抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内,到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。

  因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的,抵押当事人应当自处分行为生效之日起30日内,到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房屋所有权转移登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。

  二、离婚后按揭房如何分割

  1、夫妻婚后共同买房并还按揭款:

  夫妻二人的银行贷款属于夫妻共同债务,两人对此债务承担连带清偿责任。双方可以签订一份协议,明确约定房子归一方所有,由该方承担还款义务并返还对方所支付的购房款及利息,同时约定在还清贷款可以过户时,对方应约定双方的违约责任。

  2、婚前一方首付婚后共同还贷:

  如果是在结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,父母明确表示赠与夫妻双方的除外。因房产证在婚前便已办理,应认定是婚前财产。房屋其余贷款是夫妇婚后共同偿还的,房子在婚后增值的部分,应视为二人的婚后共同财产。

  3、甲乙双方在婚前共同出资购买按揭房,但房子登记在一方名下的:

  虽然甲方出资,但该房登记在乙方名下,则该房屋仍应为乙方个人财产,按揭贷款也为乙方个人债务。但对于首付款中属甲方的出资和已归还的贷款中属于甲方清偿的部分,应当予以返还。

  案情简介

  张淑英(化名)与刘宁原系夫妻关系,在婚姻关系存续期间购买了位于北京市丰台区大红门石榴园403号楼房一套,房屋所有权人登记为刘宁。2012年两人因感情不和签订了《离婚协议书》并到民政部门领取了离婚证。在《离婚协议书》中两人约定了大红门石榴园403号楼房所有权归张淑英所有,刘宁协助张淑英在离婚后两个月内完成房屋产权变更登记。

  二人离婚后,张淑英多次催促刘宁协助办理房屋转移登记,刘宁均找各种理由拒绝办理房屋转移登记。张淑英无奈起诉到法院,请求确认大红门石榴园403号楼房归张淑英所有,刘宁协助办理房屋转移登记手续并承担过户费。诉讼期间,经张淑英申请查询诉争房屋查封抵押情况,查询结果显示该房屋存在一笔新设抵押:2016年10月11日,被担保债权数额(最高债权数额)为4100000元,债务履行期限(债务确定期间)3个月。张淑英随即向法院提起财产保全申请,法院在张淑英提供担保后对诉争房屋予以查封。案件审理过程中,刘宁主张《离婚协议书》系为躲避债务而虚假签订,若所有财产归女方所有,在财产分配上明显不公平,故该离婚协议应属无效,诉争房屋产权应归其所有;张淑英主张该《离婚协议书》是双方的真实意图,已经民政部门备案并据此双方已领取了结婚证,该协议合法有效,故依据该协议约定,该诉争房屋应归张淑英所有。

  法院判决

  张淑英与刘宁所签《离婚协议书》有双方当事人签字且在民政局备案,故对刘宁主张该《离婚协议书》系虚假签订的主张不予采信。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定:“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据本案现有证据来看,诉争房产的产权登记人为刘宁,刘宁在离婚后将诉争房屋抵押给案外人,且现仍处在抵押状态,双方无法确认经抵押权人同意的前提下,张淑英要求将房屋转移登记,于法无据,双方可经抵押权人同意等条件充足后再行处理,张淑英亦可另行主张权利。另双方签订的离婚协议书经确认系两人真实意思表示,本应依约履行,但刘宁在双方离婚后,法院审理双方离婚后财产纠纷案件过程中将诉争房屋抵押给案外人,确系违反了离婚协议书的相关约定,存在恶意,故责令刘宁负担一审案件的全部案件受理费及保全费。最终判令如下:驳回原告张淑英的诉讼请求。案件受理费与保全费用均由被告刘宁负担。

  一审判决作出后,张淑英不服,提出上诉,二审法院查明的案件事实与一审相同,判决结果为:驳回上诉,维持原判。

  律师法律分析

  1、张淑英与刘宁所签订的《离婚协议书》系二人的真实意思表示,符合《中华人民共和国婚姻法》的相关规定,并经民政部门备案登记,双方现已办理完离婚手续,该离婚协议真实有效。

  《中华人民共和国婚姻法》第三十一条规定:男女双方自愿离婚的,准予离婚。双方必须到婚姻登记机关申请离婚。婚姻登记机关查明双方确实是自愿并对子女和财产问题已有适当处理时,发给离婚证。

  张淑英与刘宁在民政局登记离婚,履行的系法定程序。经民政局审查确认离婚协议内容确系二人的真实意思表示,并经民政局登记备案。说明该离婚协议系双方真实意思表示,且不违反法律、法规强制性规定,应属合法有效,对男女双方具有法律约束力,双方均应按照离婚协议的约定事项行使权利履行义务。刘宁主张若依据该离婚协议分配财产显失公平,故该离婚协议应属无效,诉争房产应归其所有的诉讼主张不能成立。

  2、张淑英与刘宁关于房产的约定“大红门石榴园403号楼房所有权归张淑英所有”合法有效。故自双方协议成立之日起,张淑英有权要求刘宁履行相应的房产转移登记义务。

  《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。张淑英与刘宁之间关于诉争房屋所有权归属的约定符合我国《婚姻法》、《合同法》的相关规定,依法成立的合同,自成立时生效。因刘宁一直享有诉争房屋的物权,且依据《中华人民共和国物权法》第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。” 刘宁也一直未协助张淑英办理房屋转移登记手续, 故双方关于诉争房产的约定因未经登记不产生物权上的效力,基于不动产物权的特殊性张淑英不能对该诉争房产行使物权。因刘宁的违约行为,张淑英依双方的约定享有对刘宁的合同之债,也依然享有的要求刘宁办理该房屋转移登记的权利。

  3、张淑英要想实现该诉争房屋的转移登记即房屋物权变更,需排除妨碍即解除物上抵押权后,才能要求刘宁按双方协议约定履行房产转移登记手续。

  因张淑英与刘宁之间签订的关于诉争房屋归属的离婚协议有效,依据协议该诉争房屋为张淑英所有;刘宁未经张淑英同意私自在该诉争房屋上设定抵押权,因该诉争房产的产权人登记为刘宁,所以刘宁有权对自己的物权进行处分,即设定物上抵押权,故该抵押权有效;同时刘宁也违反了其与张淑英之间关于诉争房屋归属的约定,因诉争房屋上已设定抵押,在未解除抵押情况下,未经抵押权人同意,张淑英无法实现诉争房屋转移登记。

  依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条 “抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定,张淑英若想实现诉争房产转移登记,就要解除该房产上的抵押,即取得抵押权人的同意或者代为清偿债务以消灭抵押权才能够对该诉争房产进行物权变动。

  根据以上分析,根据《民法典》的规定,离婚后,夫妻双方分割抵押的房屋。转让方式有两种,一种是提前还清贷款,注销抵押登记后办理转让。另一种是与银行协商转让抵押,将房屋转让给对方,对方偿还贷款。以上就是相关知识,希望可以帮助大家。


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