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办理房屋登记手续后出租房屋如何处理
更新时间06-28 14:59 点击:

   一、办理房屋登记手续后出租房屋如何处理

  不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。如果房屋已经过户给买方后,卖方仍将房屋出租,此时房屋已经归买方所有,原房屋所有人是没有权利再将房屋进行出租。

  房屋所有人对房屋出租构成无权处分,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。若此时房屋所有人对租赁合同进行追认或者给予了原房屋所有人处分权,则租赁合同有效;反之,租赁合同无效,承租人可以请求解除租赁合同并要求原房屋所有人赔偿损失,可以依照《合同法》的有关规定处理。

  二、房屋租赁手续费的收取办法

  房屋租赁登记备案缴纳费用主要有房屋租赁手续费和租赁土地收益金两项,由出租人缴纳。以划拨方式取得土地使用权的房屋进行出租,应按规定予以缴纳土地收益金。

  房屋租赁手续费,按房屋租赁行为发生的起数,在办理租赁备案登记手续时予以收取。房屋租赁手续费缴纳标准:

  1、建筑面积30平方米以下,50元。

  2、建筑面积30平方米以上,80元。

  3、房屋中有几间房分别出租的,应分别计算。

  三、改变房屋用途的法律规定

  我国法律和行政法规对改变房屋用途设有强制性规定。

  首先,根据我国“房地合一”和“房随地走”的基本政策,建筑物及其他附属设施的使用功能决定于所附着土地的用途,《物权法》第140条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条明确规定土地用途的改变应经有关行政主管部门批准。其次,房屋用途的改变涉及建筑物使用目的的根本改变,属于关系业主利益的重大事项。因此《物权法》第77条规定业主将住宅改为商用的,应当遵守法律、法规、管理规约以及征得有利害关系的业主同意。


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